Fundusze ograniczają budowę mieszkań na wynajem. Czy to szansa dla prywatnych inwestorów?
Przegląd prasy | Kurpiel Nieruchomości | 20 października 2026 r.
W Polsce powstaje coraz mniej mieszkań przeznaczonych na najem instytucjonalny. Według najnowszych danych liczba lokali budowanych przez profesjonalnych inwestorów spadła w ciągu roku niemal o połowę. Jednocześnie zainteresowanie wynajmem utrzymuje się na wysokim poziomie. Czy oznacza to, że prywatni właściciele mieszkań mogą zyskać na spowolnieniu inwestycji funduszy? A może problemy dużych inwestorów są ostrzeżeniem również dla osób kupujących pojedyncze mieszkania pod wynajem?
Najem instytucjonalny rośnie, ale nowych inwestycji jest coraz mniej
19 października 2026 r. portal XYZ opublikował artykuł „Najem instytucjonalny hamuje? Liczba budowanych mieszkań spadła w rok niemal o połowę”, oparty na danych BNP Paribas Real Estate.
Przedstawione liczby pokazują dwa pozornie sprzeczne zjawiska.
Na koniec pierwszego półrocza 2026 r. zasoby mieszkań w sektorze najmu instytucjonalnego (PRS – Private Rented Sector) osiągnęły około 33,7 tys. lokali, co oznacza wzrost o 31,6% rok do roku.
Jednocześnie liczba mieszkań znajdujących się w budowie spadła o 48,6%, do około 3,9 tys.
Co ciekawe, średnie obłożenie istniejących zasobów PRS utrzymywało się na poziomie 97–98%.
Oznacza to, że zdecydowana większość mieszkań należących do profesjonalnych operatorów jest wynajęta. Problemem nie wydaje się zatem brak zainteresowania najemców, lecz ekonomiczna opłacalność rozpoczynania kolejnych inwestycji.
Nie oznacza to jednak, że polskie budownictwo mieszkaniowe jako całość gwałtownie hamuje. Według danych GUS opublikowanych 20 października 2026 r., od stycznia do września liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w Polsce, wzrosła o 4,5% rok do roku, a liczba mieszkań oddanych do użytkowania o 3,1%.
Spadek aktywności funduszy PRS dotyczy zatem konkretnego segmentu rynku, a nie całego budownictwa mieszkaniowego.
Dlaczego fundusze ograniczają budowę mieszkań?
Przez ostatnie lata inwestowanie w mieszkania na wynajem było postrzegane jako atrakcyjny i stosunkowo stabilny sposób lokowania kapitału. Dotyczyło to zarówno prywatnych inwestorów, jak i dużych funduszy finansowych.
Jednak warunki inwestowania istotnie się zmieniły.
W artykule XYZ Dariusz Pawlukowicz, wiceprezes Vantage Development i Grupy Robyg, zwraca uwagę na rozbieżność pomiędzy wzrostem cen mieszkań a wzrostem stawek najmu.
Według przedstawionych przez niego szacunków ceny mieszkań w ostatnich 3–4 latach wzrosły o około 40–50%, podczas gdy czynsze najmu, poza szczególnym okresem gwałtownych podwyżek w 2022 r., rosły znacznie wolniej. Są to szacunki uczestnika rynku, a nie jednolity wskaźnik obejmujący wszystkie polskie miasta.
Mechanizm ekonomiczny jest jednak prosty.
Jeżeli zakup lub wybudowanie mieszkania staje się znacznie droższe, a możliwy do uzyskania czynsz nie rośnie w podobnym tempie, rentowność inwestycji spada.
Dodatkowo fundusze ponoszą koszty finansowania, zakupu gruntów, realizacji projektów, obsługi budynków i zarządzania wieloma lokalami. Muszą również uwzględniać ryzyko przyszłych zmian przepisów oraz sytuacji gospodarczej.
W rezultacie inwestycja, która kilka lat temu wyglądała atrakcyjnie, obecnie może nie zapewniać oczekiwanej stopy zwrotu.
Co ważne, problem ten dotyczy nie tylko dużych funduszy. W podobny sposób powinien kalkulować zakup mieszkania każdy prywatny inwestor.
Czy prywatni inwestorzy mogą na tym skorzystać?
Ograniczenie nowych inwestycji funduszy PRS może w dłuższej perspektywie zmniejszać tempo przyrostu profesjonalnie zarządzanych mieszkań na wynajem.
Nie oznacza to jednak automatycznie niedoboru mieszkań czy wzrostu czynszów.
O sytuacji na lokalnym rynku nadal decyduje wiele czynników: liczba dostępnych mieszkań, migracje ludności, sytuacja na rynku pracy, dostępność kredytów hipotecznych, dochody gospodarstw domowych oraz struktura demograficzna.
Prywatni właściciele mogą jednak wykorzystać kilka przewag.
1. Większa elastyczność inwestycyjna
Fundusz budujący kilkaset mieszkań musi osiągnąć odpowiednią skalę działania i spełnić określone kryteria rentowności.
Prywatny inwestor może kupić pojedyncze mieszkanie na rynku wtórnym, przeprowadzić remont i stosunkowo szybko przeznaczyć lokal na wynajem.
Ma również większą swobodę przy wyborze lokalizacji, standardu mieszkania czy grupy docelowych najemców.
Nie oznacza to, że osiągnie wyższą rentowność niż fundusz, ale pozwala mu dostosować inwestycję do własnych możliwości finansowych.
2. Możliwość poszukiwania okazji na rynku wtórnym
Duzi inwestorzy często koncentrują działalność w określonych miastach i projektach.
Osoba prywatna może analizować również mniejsze rynki, pojedyncze mieszkania wymagające remontu czy lokale, których cena zakupu jest korzystna w stosunku do możliwego czynszu.
Nie każda tańsza nieruchomość będzie jednak dobrą inwestycją.
Kluczowe znaczenie ma realny popyt na najem w danej lokalizacji oraz całkowity koszt przygotowania mieszkania do wynajęcia.
3. Indywidualne podejście do najemcy
Profesjonalni operatorzy oferują zazwyczaj ujednolicone zasady wynajmu i zarządzania.
Prywatny właściciel może natomiast elastyczniej podchodzić do długości najmu, wyposażenia mieszkania czy szczególnych potrzeb najemcy.
Jednak i tutaj profesjonalizacja rynku ma znaczenie. Najemcy coraz częściej oczekują przejrzystych warunków umowy, dobrego standardu mieszkania, sprawnego usuwania usterek i jasnego rozliczania opłat.
Właściciel, który potrafi zapewnić taki standard obsługi, może skutecznie konkurować z większymi operatorami.
Ile można naprawdę zarobić na wynajmie mieszkania?
Jednym z najczęstszych błędów popełnianych przez początkujących inwestorów jest utożsamianie wysokości otrzymywanego czynszu z rzeczywistym zyskiem.
Sprawdźmy to na uproszczonym przykładzie.
Przykładowa inwestycja:
Parametr
Wartość
Zakup mieszkania wraz z kosztami transakcyjnymi i przygotowaniem do najmu
600 000 zł
Miesięczny czynsz najmu dla właściciela
3 000 zł
Zakładany pustostan
1 miesiąc rocznie
Roczny przychód z najmu
33 000 zł
Roczne koszty właściciela, w tym rezerwa na bieżące naprawy i ubezpieczenie
5 000 zł
Podatek ryczałtowy 8,5%
2 805 zł
Roczna nadwyżka po przyjętych kosztach i podatku
25 195 zł
W tym przykładzie stopa zwrotu wynosi około 4,2% rocznie w relacji do całkowitego zainwestowanego kapitału.
Gdybyśmy przyjęli jedynie pełne 12 miesięcy czynszu, bez kosztów i podatków, otrzymalibyśmy rentowność brutto na poziomie 6%.
Różnica jest istotna.
Co więcej, przedstawiony przykład nie uwzględnia kosztów kredytu hipotecznego, przyszłych większych remontów, inflacji ani ewentualnej zmiany wartości nieruchomości.
Są to wyłącznie założenia ilustracyjne, a nie średnie ceny mieszkań czy czynsze dla konkretnego miasta.
Przyjęty podatek odpowiada zasadom najmu prywatnego w przypadku, gdy łączny przychód właściciela opodatkowany ryczałtem mieści się w progu 100 tys. zł rocznie. W 2026 r. ryczałt wynosi 8,5% przychodu do tego limitu oraz 12,5% od nadwyżki. Dla najmu prywatnego jest to obowiązująca forma opodatkowania. Przy obliczaniu podatku nie odlicza się kosztów utrzymania mieszkania.
Wniosek? Wysokość czynszu widoczna w ogłoszeniu nie mówi jeszcze, czy zakup mieszkania jest opłacalny.
Kraków, Rzeszów i Przemyśl – trzy różne rynki najmu
Wpływ rozwoju najmu instytucjonalnego nie jest jednakowy we wszystkich miastach.
Kraków – rosnąca konkurencja profesjonalnych operatorów
Kraków należy do najważniejszych rynków najmu instytucjonalnego w Polsce.
Według danych BNP Paribas Real Estate cytowanych przez XYZ, na Kraków przypadało 14% mieszkań PRS znajdujących się w budowie na koniec czerwca 2026 r.
Dla indywidualnych właścicieli mieszkań oznacza to konieczność zwracania szczególnej uwagi na konkurencyjność oferty.
Nie wystarczy już samo wystawienie mieszkania w popularnej dzielnicy. Coraz większego znaczenia nabierają odpowiedni standard wykończenia, jakość zdjęć, warunki umowy i właściwe ustalenie ceny.
Jednocześnie duży i zróżnicowany rynek Krakowa może oferować wiele możliwości inwestycyjnych. Każda z nich wymaga jednak odrębnej analizy.
Rzeszów – znaczenie lokalnego popytu
W Rzeszowie istotne jest analizowanie konkretnych grup najemców: studentów, pracowników, rodzin oraz osób przeprowadzających się do miasta.
Nie można automatycznie przenosić na ten rynek wniosków dotyczących Warszawy czy Krakowa.
Przy wyborze mieszkania inwestycyjnego warto badać nie tylko cenę zakupu, lecz także konkurencję w danej części miasta, rzeczywiste zainteresowanie wynajmem oraz możliwość znalezienia kolejnego najemcy.
Przemyśl – ostrożność przy szacowaniu rentowności
Na mniejszych rynkach, takich jak Przemyśl, niska cena zakupu mieszkania może wyglądać atrakcyjnie w porównaniu z dużymi miastami.
Jednak niższa cena nie oznacza automatycznie wyższej rentowności.
Mniejsza liczba potencjalnych najemców, odmienna struktura popytu oraz okres potrzebny na znalezienie nowego lokatora mogą wpływać na realny wynik inwestycji.
Dlatego szczególnie ważne jest ustalenie, jak szybko podobne mieszkania znajdują najemców i jakie czynsze są faktycznie możliwe do uzyskania.
O czym powinien pamiętać inwestor kupujący mieszkanie na wynajem?
Zanim podejmiemy decyzję o zakupie, warto odpowiedzieć sobie na sześć pytań:
Jaka jest całkowita cena inwestycji? Należy uwzględnić zakup, podatki i opłaty transakcyjne, pośrednictwo, remont oraz wyposażenie.
Ile faktycznie zapłaci najemca? Trzeba odróżnić czynsz należny właścicielowi od opłat administracyjnych i mediów.
Jak duże jest ryzyko pustostanu? Nawet jeden lub dwa miesiące bez najemcy mogą istotnie obniżyć roczną rentowność.
Jakie koszty pozostaną po stronie właściciela? W kalkulacji powinny znaleźć się ubezpieczenie, naprawy, okresowe odświeżenie lokalu i odpowiednia rezerwa finansowa.
Czy inwestycja pozostanie opłacalna przy mniej korzystnym scenariuszu? Warto przeliczyć sytuację, w której czynsz okaże się niższy od planowanego, pojawi się dodatkowy pustostan albo wzrosną wydatki.
Czy mieszkanie będzie można łatwo sprzedać? Dobra inwestycja powinna mieć nie tylko potencjał najmu, ale również rozsądną płynność na rynku sprzedaży.
Nie można też pomijać bezpieczeństwa prawnego najmu. Właściwie sporządzona umowa, weryfikacja najemcy i prawidłowe dokumentowanie rozliczeń są równie istotne jak sam wybór nieruchomości.
Czy ograniczenie inwestycji funduszy spowoduje wzrost czynszów?
To pytanie naturalnie nasuwa się po lekturze najnowszych raportów.
Jeżeli profesjonalni operatorzy będą oddawać do użytkowania mniej nowych mieszkań, może to w przyszłości ograniczyć wzrost podaży w niektórych lokalizacjach.
Jednak pomiędzy spadkiem liczby mieszkań PRS w budowie a wzrostem czynszów nie ma automatycznej zależności.
Fundusze stanowią nadal stosunkowo niewielką część całego polskiego rynku mieszkaniowego. Według raportu JLL z 5 października 2026 r. zasób działających mieszkań PRS wynosił ponad 28,9 tys. lokali. To inny wynik niż 33,7 tys. mieszkań podawane przez BNP Paribas Real Estate; bez szczegółowego porównania metodologii nie należy traktować tych wartości jako w pełni porównywalnych.
Na ceny najmu wpływa przede wszystkim relacja całkowitej liczby mieszkań dostępnych na lokalnym rynku do liczby osób zainteresowanych wynajmem.
W danym mieście spadek aktywności funduszy może zostać zrównoważony przez nowe mieszkania oferowane przez prywatnych właścicieli. W innym ograniczenie podaży może sprzyjać utrzymaniu lub wzrostowi czynszów, jeśli popyt pozostanie odpowiednio wysoki.
Dlatego prognozowanie cen najmu wyłącznie na podstawie aktywności funduszy byłoby zbyt dużym uproszczeniem.
Co z tego wynika? Nasza ocena
W Kurpiel Nieruchomości zwracamy uwagę na istotną zmianę w sposobie myślenia o inwestowaniu w mieszkania.
Jeszcze kilka lat temu wiele decyzji inwestycyjnych opierało się na założeniu, że wartość mieszkań będzie systematycznie rosła, a zainteresowanie wynajmem zapewni stały dochód.
Obecne warunki wymagają bardziej precyzyjnych kalkulacji.
Problemy z rentownością nowych inwestycji funduszy pokazują, że nawet profesjonalni inwestorzy dysponujący dużym kapitałem muszą uważnie analizować relację kosztów do przyszłych przychodów.
Dla prywatnego inwestora nie musi to być zła wiadomość.
Osoba kupująca pojedyncze mieszkanie może działać bardziej elastycznie, wykorzystywać okazje cenowe na rynku wtórnym i dostosowywać swoją ofertę do potrzeb lokalnych najemców.
Jednak przewaga ta nie pojawi się sama. Musi wynikać z rozsądnej ceny zakupu, właściwej lokalizacji i sprawnego zarządzania najmem.
Czy zatem warto dziś inwestować w mieszkanie na wynajem?
Odpowiedź brzmi: tak, jeżeli konkretna nieruchomość zapewnia satysfakcjonującą rentowność przy realistycznych założeniach i akceptowalnym poziomie ryzyka.
Nie warto natomiast kupować mieszkania wyłącznie dlatego, że nieruchomości przez wiele lat uchodziły za bezpieczną inwestycję lub że fundusze ograniczają nowe projekty.
Najważniejszy nie jest dziś sam fakt posiadania mieszkania na wynajem, lecz to, po jakiej cenie zostało kupione, jakie generuje koszty i jak stabilny dochód może przynosić.
Planujesz zakup mieszkania pod wynajem?
Zakup nieruchomości inwestycyjnej warto poprzedzić analizą lokalnego rynku, cen transakcyjnych, konkurencyjnych ofert najmu i kosztów utrzymania mieszkania.
Kurpiel Nieruchomości pomaga klientom w zakupie, sprzedaży i wynajmie nieruchomości, uwzględniając zarówno ich potrzeby, jak i specyfikę lokalnego rynku.
Jeśli zastanawiasz się nad zakupem mieszkania inwestycyjnego lub chcesz wynająć posiadaną nieruchomość, zapraszamy do kontaktu.
www.kurpiel.eu
Źródła
Artykuł stanowi autorskie opracowanie Kurpiel Nieruchomości na podstawie następujących materiałów:
XYZ – „Najem instytucjonalny hamuje? Liczba budowanych mieszkań spadła w rok niemal o połowę”, Szymon Matuszyński, 19.10.2026 r.
JLL – „Segment najmu instytucjonalnego (PRS) w Polsce 2026”, 5.10.2026 r.
GUS – „Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń–wrzesień 2026 r.”, 20.10.2026 r.
Ministerstwo Finansów – „Rozliczenie przychodów z najmu prywatnego”, aktualizacja 30.09.2026 r.
Stan danych: 20 października 2026 r. Przykładowe wyliczenia mają charakter poglądowy i nie stanowią indywidualnej rekomendacji inwestycyjnej ani podatkowej.
