Polacy mieszkają ciaśniej niż Europejczycy. Czy w najbliższych latach wzrośnie popyt na większe mieszkania i domy?
Polacy mają do dyspozycji znacznie mniej przestrzeni mieszkalnej niż mieszkańcy wielu krajów Europy Zachodniej. Choć nasze warunki mieszkaniowe systematycznie się poprawiają, dystans pozostaje duży. Czy oznacza to, że przed polskim rynkiem nieruchomości są kolejne lata wzrostu popytu? Niekoniecznie w każdym segmencie i nie w każdej lokalizacji. Coraz większego znaczenia może jednak nabierać zmiana mieszkań na większe, poszukiwanie domów oraz poprawa jakości zamieszkania.
Polska daleko za europejską czołówką
Jak wynika z analizy opublikowanej 15 października 2026 r. przez portal XYZ, przeciętna powierzchnia mieszkalna przypadająca na jednego mieszkańca Polski wynosi około 35,5 m². To szacunek firmy Mzuri opracowany na podstawie danych Eurostatu.
Dla porównania w Norwegii, Danii czy Holandii na jednego mieszkańca przypada ponad 60 m². Oznacza to, że statystyczny mieszkaniec tych krajów ma do dyspozycji niemal dwukrotnie więcej przestrzeni niż przeciętny Polak.
Różnice są widoczne również w wielkości zajmowanych nieruchomości. Przeciętne polskie gospodarstwo domowe mieszka w lokalu o powierzchni około 83 m², podczas gdy w Norwegii jest to niemal 140 m².
Nie oznacza to jednak, że wszystkie polskie mieszkania są małe. Na wynik wpływają także wielkość gospodarstw domowych, rodzaj zabudowy, poziom zamożności i struktura osadnictwa.
Według Eurostatu w 2024 r. w Polsce na jedną osobę przypadało średnio 1,2 pokoju, podczas gdy średnia unijna wynosiła 1,7 pokoju. Ponadto 33,7% mieszkańców Polski żyło w warunkach przeludnienia mieszkaniowego, wobec 16,9% w całej Unii Europejskiej.
To pokazuje, że problem ograniczonej przestrzeni nie jest wyłącznie kwestią statystyczną. Dotyczy rzeczywistych warunków życia wielu rodzin.
Czy mniejszy metraż oznacza większy potencjał rynku?
Na pierwszy rzut oka odpowiedź wydaje się oczywista. Skoro Polacy mieszkają na mniejszej powierzchni niż mieszkańcy bogatszych krajów europejskich, można oczekiwać, że wraz ze wzrostem dochodów będą kupować coraz większe mieszkania i domy.
Rzeczywistość jest jednak bardziej złożona.
Niezaspokojona potrzeba mieszkaniowa nie jest tym samym co realny popyt na zakup nieruchomości.
Rodzina zajmująca mieszkanie o powierzchni 45 m² może potrzebować lokalu o powierzchni 70 m². Nie oznacza to jednak, że stać ją na taki zakup. Decydujące znaczenie mają dochody, oszczędności, zdolność kredytowa oraz ceny nieruchomości.
Dlatego sam dystans dzielący Polskę od Europy Zachodniej nie gwarantuje wzrostu sprzedaży mieszkań.
Jest natomiast sygnałem, że w polskim społeczeństwie nadal istnieje znaczny potencjał poprawy warunków zamieszkania. Jeżeli będzie mu towarzyszyć wzrost siły nabywczej gospodarstw domowych, część tych potrzeb może stopniowo przekształcać się w rzeczywiste transakcje.
Przyszły popyt może wynikać nie tylko z potrzeby posiadania mieszkania, ale również z chęci zamiany go na lepsze
Przez wiele lat istotną częścią rynku mieszkaniowego tworzyły osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie.
Ten segment pozostanie ważny, jednak w kolejnych latach coraz większego znaczenia może nabierać inny mechanizm: poprawa standardu mieszkaniowego poprzez zamianę dotychczasowej nieruchomości na bardziej odpowiadającą aktualnym potrzebom.
Może to oznaczać przeprowadzkę z mieszkania dwupokojowego do trzypokojowego, zakup domu zamiast mieszkania w bloku albo wybór nieruchomości z dodatkowym pomieszczeniem do pracy.
Dla wielu nabywców ważniejszy od samego metrażu staje się również funkcjonalny rozkład pomieszczeń, dostęp do ogrodu lub tarasu, energooszczędność budynku czy wygoda codziennego życia.
W naszej ocenie właśnie ten kierunek może być jednym z istotnych czynników kształtujących polski rynek nieruchomości w następnej dekadzie.
Nie chodzi wyłącznie o budowanie kolejnych mieszkań, ale także o stopniowe dostosowywanie istniejących zasobów mieszkaniowych do zmieniających się oczekiwań społeczeństwa.
Czy większe mieszkania i domy zyskają na popularności?
Jednym z możliwych beneficjentów zmian preferencji mieszkaniowych jest segment mieszkań rodzinnych oraz domów jednorodzinnych.
W przypadku rodzin z dziećmi szczególne znaczenie ma liczba pokoi i możliwość zapewnienia domownikom odpowiedniej przestrzeni. Dla nabywców, którzy wcześniej zdecydowali się na niewielkie mieszkanie, kolejnym etapem może być zakup większego lokalu albo domu.
Nie oznacza to jednak automatycznego wzrostu zainteresowania wszystkimi dużymi nieruchomościami.
Koszt utrzymania domu, wydatki na ogrzewanie, dojazdy do pracy i dostęp do infrastruktury mogą sprawić, że część kupujących wybierze dobrze zaprojektowane mieszkanie o umiarkowanym metrażu zamiast znacznie większej nieruchomości.
W przyszłości szczególnie atrakcyjne mogą okazać się nieruchomości łączące trzy cechy: funkcjonalność, rozsądne koszty utrzymania oraz dogodną lokalizację.
Większy metraż może być pożądany, ale nie za każdą cenę.
Demografia zmieni strukturę popytu
Analizując perspektywy polskiego rynku mieszkaniowego, nie można pomijać zmian demograficznych.
Polska stoi przed procesem starzenia się społeczeństwa i długoterminowego zmniejszania liczby ludności. Zgodnie z eksperymentalną symulacją GUS z listopada 2025 r., przy utrzymaniu bardzo niskiej dzietności liczba mieszkańców Polski mogłaby spaść do około 28,4 mln w 2060 r.
Nie jest to oficjalna prognoza bazowa, lecz jeden ze scenariuszy pokazujących skalę potencjalnych zmian.
Mniejsza liczba ludności nie musi automatycznie oznaczać proporcjonalnego spadku zapotrzebowania na mieszkania. Istotne znaczenie ma także liczba i wielkość gospodarstw domowych.
Jeżeli coraz więcej osób będzie mieszkało samodzielnie, zapotrzebowanie na odrębne lokale może utrzymywać się na relatywnie wysokim poziomie nawet przy malejącej populacji.
Starzenie się społeczeństwa może jednocześnie zwiększać zainteresowanie mniejszymi, wygodnymi mieszkaniami położonymi blisko usług, placówek medycznych i komunikacji.
Część starszych właścicieli dużych domów może w przyszłości decydować się na przeprowadzkę do mniejszych nieruchomości, łatwiejszych i tańszych w utrzymaniu.
W rezultacie na rynku mogą równocześnie występować dwa zjawiska: młodsze rodziny będą poszukiwać większej przestrzeni, natomiast część starszych gospodarstw domowych będzie zainteresowana zmniejszeniem powierzchni zajmowanego mieszkania.
To ważne, ponieważ przyszły popyt na nieruchomości może w coraz większym stopniu wynikać z potrzeby zmiany miejsca zamieszkania, a nie wyłącznie z przyrostu liczby mieszkańców.
Co mówią aktualne analizy rynku mieszkaniowego?
Dane z 2026 r. pokazują, że sytuacja na rynku mieszkaniowym jest bardziej zrównoważona niż w okresach gwałtownych wzrostów cen.
Według raportu Centrum Analiz PKO Banku Polskiego z 21 września 2026 r. w drugim kwartale ceny transakcyjne mieszkań w największych miastach nie zmieniły się znacząco w porównaniu z poprzednim rokiem, choć na części rynków pojawiły się niewielkie wzrosty.
Jednocześnie poprawiająca się zdolność kredytowa gospodarstw domowych wspierała zainteresowanie zakupem nieruchomości.
Autorzy raportu przewidują w perspektywie kolejnego roku stabilizację rynku i umiarkowany wzrost średnich cen transakcyjnych. W dłuższym okresie wskazują natomiast między innymi na rosnące oczekiwania dotyczące jakości mieszkań, suburbanizację oraz konieczność modernizacji starszych zasobów.
Są to prognozy, których realizacja zależy od koniunktury gospodarczej, kosztów finansowania, podaży nowych mieszkań i zmian demograficznych.
Warto przy tym zauważyć, że według GUS na koniec 2025 r. w Polsce znajdowało się blisko 16,2 mln mieszkań, o 1,2% więcej niż rok wcześniej.
Liczba lokali rośnie, ale nie rozwiązuje to automatycznie problemu ich dostępności. Mieszkania nie zawsze powstają w miejscach, w których występuje największe zapotrzebowanie, a część istniejących nieruchomości nie odpowiada współczesnym standardom.
Przemyśl, Rzeszów i mniejsze miejscowości – czy wszędzie popyt będzie rozwijał się podobnie?
Z perspektywy lokalnego rynku nieruchomości szczególnie istotne jest rozróżnienie między sytuacją w dużych ośrodkach miejskich a mniejszymi miejscowościami.
W Rzeszowie, Przemyślu i okolicznych gminach przyszłe zainteresowanie mieszkaniami oraz domami będzie zależało między innymi od lokalnego rynku pracy, migracji ludności, dochodów mieszkańców i dostępności komunikacyjnej.
Nie należy zakładać, że wzrost zapotrzebowania na większą przestrzeń przełoży się w jednakowym stopniu na wszystkie te lokalizacje.
W miejscowościach przyciągających nowych mieszkańców może utrzymywać się zainteresowanie zarówno mieszkaniami, jak i działkami pod budowę domów.
Z kolei tam, gdzie liczba mieszkańców będzie maleć, większego znaczenia może nabierać obrót istniejącymi nieruchomościami, ich modernizacja oraz dopasowywanie do potrzeb mniejszych gospodarstw domowych.
Dla kupujących istotna będzie również relacja pomiędzy ceną większego mieszkania w mieście a kosztem zakupu lub budowy domu poza jego granicami.
W praktyce niejedna rodzina stanie przed wyborem: większe mieszkanie w dobrej lokalizacji czy dom zapewniający więcej przestrzeni, ale wymagający codziennych dojazdów.
Nie ma jednej odpowiedzi właściwej dla wszystkich. Dlatego znaczenie będzie miała nie tylko cena nieruchomości, ale również całkowity koszt jej użytkowania i dopasowanie do planów życiowych kupującego.
Co może decydować o wartości nieruchomości za 5–10 lat?
Dotychczasowe doświadczenia rynku pokazują, jak duże znaczenie przy podejmowaniu decyzji zakupowych ma lokalizacja.
W kolejnych latach coraz ważniejsze mogą jednak stawać się także cechy związane z funkcjonalnością i kosztami utrzymania nieruchomości.
Warto zwracać uwagę na energooszczędność budynku, możliwość dostosowania układu pomieszczeń do zmieniających się potrzeb, dostępność usług oraz jakość otoczenia.
Dobrze zaprojektowane mieszkanie o powierzchni 65 m² może być dla konkretnej rodziny bardziej funkcjonalne niż lokal o powierzchni 80 m² z niekorzystnym rozkładem pomieszczeń.
Podobnie dom o umiarkowanej powierzchni, położony w dogodnej lokalizacji i charakteryzujący się niskimi kosztami eksploatacji, może być bardziej poszukiwany niż znacznie większy budynek wymagający kosztownego remontu.
Nie jest to gwarancja wzrostu wartości określonych nieruchomości, ale istotna wskazówka dla osób planujących zakup z myślą o wieloletnim użytkowaniu lub przyszłej odsprzedaży.
Czy w Polsce zabraknie mieszkań, czy raczej mieszkań odpowiadających potrzebom?
To pytanie może okazać się ważniejsze niż samo porównywanie liczby mieszkań w Polsce i Europie Zachodniej.
Polski rynek nie musi rozwijać się wyłącznie poprzez zwiększanie zasobów mieszkaniowych. Coraz większą rolę może odgrywać poprawa jakości istniejących nieruchomości oraz ich lepsze wykorzystanie.
Część rodzin potrzebuje większych mieszkań, część młodych osób poszukuje pierwszego samodzielnego lokalu, a część seniorów może być zainteresowana przeprowadzką do mniejszego mieszkania.
Jednocześnie istnieją nieruchomości, które pomimo dostępności na rynku trudno sprzedać ze względu na stan techniczny, koszty utrzymania, lokalizację lub niedopasowaną cenę.
Dlatego w dłuższej perspektywie coraz wyraźniej może zaznaczać się różnica pomiędzy nieruchomościami odpowiadającymi rzeczywistym potrzebom nabywców a tymi, które takich oczekiwań nie spełniają.
Sama powierzchnia nie będzie wystarczającym argumentem za zakupem.
Podsumowanie – większa przestrzeń to potencjał, ale nie gwarancja wzrostu cen
Porównanie warunków mieszkaniowych Polski z Norwegią i innymi państwami europejskimi pokazuje, jak duży dystans pozostaje nam do nadrobienia.
Można z tego wyciągnąć ważny wniosek: w polskim społeczeństwie istnieje nadal znaczny potencjał poprawy warunków mieszkaniowych, który w przyszłości może wspierać popyt na nieruchomości.
Nie należy jednak utożsamiać tego potencjału z pewnością wzrostu cen mieszkań i domów.
Na przyszłość rynku wpływać będą równocześnie rosnące oczekiwania mieszkaniowe, zmiany demograficzne, dostępność kredytów, sytuacja gospodarcza oraz lokalne uwarunkowania.
W naszej ocenie szczególnie ważnym segmentem przyszłego rynku mogą stać się transakcje związane z poprawą warunków zamieszkania: zamiana małego mieszkania na większe, zakup domu, przeprowadzka do bardziej funkcjonalnej nieruchomości, ale również zmiana dużego domu na mniejsze mieszkanie.
To oznacza, że perspektywy rynku nieruchomości należy oceniać nie tylko przez liczbę mieszkańców i dostępnych lokali, ale przede wszystkim przez zmieniające się potrzeby gospodarstw domowych.
W kolejnych latach coraz ważniejsze może być nie tylko pytanie, ile mieszkań potrzebują Polacy, ale jakich mieszkań i domów będą rzeczywiście poszukiwać.
W Kurpiel Nieruchomości – pomagamy podejmować świadome decyzje
Planujesz zamianę mieszkania na większe, zakup domu, sprzedaż dotychczasowej nieruchomości lub zakup działki budowlanej?
W Kurpiel Nieruchomości pomagamy klientom w sprzedaży i zakupie nieruchomości, analizowaniu dostępnych ofert oraz ocenie możliwości finansowania transakcji.
Działamy na rynku nieruchomości między innymi w Rzeszowie, Krakowie, Przemyślu, Jarosławiu, Lubaczowie i Sanoku.
Źródła
1. Gabriel Hawryluk, XYZ, 15 października 2026 r., „Polacy mają prawie dwa razy mniej przestrzeni niż Norwedzy. Jesteśmy w ogonie Europy”.
2. Eurostat, „Housing in Europe – 2025 edition”.
3. GUS, „Gospodarka mieszkaniowa w 2025 r.”, 16 września 2026 r.
4. GUS, „Symulacja liczby ludności do 2060 r.”, 6 listopada 2025 r.
5. Centrum Analiz PKO Banku Polskiego, „Rynek Mieszkaniowy 3q26: Sztuka równowagi na niepewnym gruncie”, 21 września 2026 r.
Artykuł stanowi komentarz informacyjny Kurpiel Nieruchomości. Przedstawione scenariusze dotyczące przyszłego popytu są oceną możliwych kierunków rozwoju rynku, a nie gwarantowaną prognozą cen lub liczby transakcji.
