Sprzedaż mieszkań rośnie, ale rabaty nie znikają. Czy to dobry moment na zakup nieruchomości?
Rynek mieszkaniowy w Polsce wysyła interesujące sygnały. Z jednej strony rośnie liczba sprzedawanych mieszkań, z drugiej – deweloperzy coraz częściej obniżają ceny wybranych lokali. Dane za III kwartał 2026 roku pokazują, że kupujący nadal mają możliwość znalezienia atrakcyjnych ofert. Co to oznacza dla osób planujących zakup lub sprzedaż nieruchomości?
Więcej sprzedanych mieszkań, ale bez gwałtownych podwyżek cen
Najnowsze dane platformy analitycznej BuiltMind, przedstawione 28 października 2026 roku przez portal XYZ, wskazują na wyraźne ożywienie sprzedaży mieszkań deweloperskich w Krakowie i Łodzi.
W III kwartale 2026 roku w Krakowie sprzedano 2077 nowych mieszkań, czyli o 30,4% więcej niż w poprzednim kwartale. W Łodzi sprzedaż wzrosła o 23,7%, osiągając poziom 1354 lokali.
Co ciekawe, tak znaczący wzrost zainteresowania zakupami nie spowodował równie dynamicznego wzrostu cen.
W Krakowie mediana ceny ofertowej na koniec września wynosiła 16 000 zł za m², co oznacza wzrost o zaledwie 0,8% względem czerwca. W Łodzi mediana wyniosła 11 300 zł za m², rosnąc kwartalnie o 1,1%.
Oznacza to, że deweloperzy sprzedają więcej mieszkań, ale niekoniecznie dzięki podnoszeniu cen. Coraz większego znaczenia nabierają atrakcyjność konkretnej oferty, jej lokalizacja, funkcjonalność oraz warunki finansowe proponowane kupującym.
Nawet co trzecie mieszkanie sprzedawane z obniżką
Jednym z najciekawszych wniosków płynących z raportu jest rosnący udział mieszkań sprzedawanych poniżej pierwotnej ceny.
W Krakowie takie przypadki stanowiły 28,3% analizowanej sprzedaży. Mediana obniżki wyniosła 4,9%, co odpowiadało kwocie około 36,6 tys. zł.
Jeszcze większe rabaty odnotowano w Łodzi, gdzie 35,1% sprzedanych mieszkań miało cenę niższą od pierwotnej. Mediana obniżki w tej grupie wyniosła 8%, czyli około 41,3 tys. zł.
Warto jednak prawidłowo interpretować te dane.
Nie oznaczają one, że wszystkie mieszkania w Krakowie potaniały o 4,9%, a w Łodzi o 8%. Wskaźniki dotyczą wyłącznie lokali sprzedanych z obniżką względem ich pierwotnej ceny.
Nie należy również utożsamiać każdej takiej obniżki z rabatem wynegocjowanym bezpośrednio przez kupującego. Część korekt może wynikać z wcześniejszych decyzji dewelopera o zmianie ceny oferowanego mieszkania.
Dane pokazują jednak, że ceny wyjściowe nie zawsze pozostają niezmienne, a kupujący mają powody, by dokładnie porównywać dostępne oferty.
Kraków: mieszkania dwupokojowe napędzają sprzedaż
Szczególnie interesująco wygląda sytuacja na krakowskim rynku nieruchomości.
W III kwartale 2026 roku sprzedano tam 982 mieszkania dwupokojowe, czyli aż o 47,7% więcej niż kwartał wcześniej. Ten segment odpowiadał za ponad 47% całkowitej sprzedaży nowych mieszkań.
Mediana powierzchni sprzedawanych lokali dwupokojowych wynosiła 41,7 m², natomiast mediana ich ceny całkowitej osiągnęła 680,4 tys. zł.
Dlaczego właśnie takie mieszkania cieszą się dużym zainteresowaniem?
Lokale dwupokojowe mogą odpowiadać potrzebom kilku grup kupujących:
osób kupujących pierwsze mieszkanie,
par i niewielkich gospodarstw domowych,
osób zamieniających kawalerkę na większy lokal,
inwestorów zainteresowanych wynajmem.
Dla nabywców istotna jest nie tylko cena metra kwadratowego, ale również całkowity koszt zakupu, rozkład pomieszczeń, lokalizacja oraz późniejsze koszty utrzymania nieruchomości.
Duża sprzedaż mieszkań dwupokojowych wskazuje, że funkcjonalne lokale o umiarkowanej powierzchni pozostają ważnym segmentem krakowskiego rynku.
Cena ofertowa a cena transakcyjna – dlaczego to tak ważne?
Osoby poszukujące nieruchomości często analizują ceny widoczne w ogłoszeniach internetowych. Tymczasem cena ofertowa nie zawsze odpowiada kwocie, za którą mieszkanie zostanie ostatecznie sprzedane.
Przykładowo mieszkanie wystawione za 700 tys. zł może po korekcie ceny i negocjacjach zostać sprzedane za 670 tys. zł. Różnica wynosi wówczas 30 tys. zł, czyli około 4,3% pierwotnej ceny.
Jest to przykład ilustracyjny, a nie średnia obniżka wynikająca z przytoczonego raportu.
Na ostateczną cenę sprzedaży wpływają między innymi:
lokalizacja i standard nieruchomości,
aktualna liczba konkurencyjnych ofert,
stan techniczny mieszkania i ewentualne koszty remontu,
czas, przez jaki nieruchomość pozostaje w sprzedaży,
sytuacja finansowa i oczekiwania sprzedającego,
sposób prowadzenia negocjacji.
Warto pamiętać, że różnica między średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi dla całego rynku nie jest tym samym co rabat możliwy do uzyskania przy zakupie konkretnego mieszkania.
Dlatego prawidłowa ocena wartości nieruchomości powinna uwzględniać nie tylko ogłoszenia, ale również dostępne informacje o rzeczywistych transakcjach.
Czy rynek pierwotny wpływa na ceny mieszkań używanych?
Zdecydowanie warto obserwować konkurencję pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym.
Kupujący coraz częściej porównują nie tylko cenę zakupu, ale również całkowity koszt doprowadzenia mieszkania do oczekiwanego standardu.
Nowy lokal oferowany przez dewelopera może być atrakcyjny dzięki promocji, korzystnemu harmonogramowi płatności lub dodatkowym świadczeniom. Z kolei mieszkanie z rynku wtórnego może mieć przewagę w postaci gotowego wykończenia, lepszej lokalizacji czy możliwości szybkiego zamieszkania.
Nie bez znaczenia są również koszty dodatkowe, w tym podatki, opłaty notarialne, wykończenie lub remont.
Jeżeli nowe mieszkania stają się bardziej konkurencyjne cenowo, właściciele lokali używanych mogą odczuwać większą presję na dostosowanie swoich oczekiwań.
Nie oznacza to jednak automatycznego spadku cen całego rynku wtórnego. Każda nieruchomość ma indywidualne cechy, które mogą istotnie wpływać na jej wartość.
Czy teraz jest dobry moment na zakup mieszkania?
Odpowiedź zależy przede wszystkim od celu zakupu, możliwości finansowych oraz sytuacji na lokalnym rynku.
Dane za III kwartał 2026 roku wskazują, że w części dużych miast kupujący mogą korzystać z szerokiego wyboru mieszkań i elastyczniejszej polityki cenowej deweloperów.
Nie oznacza to jednak, że warto odkładać każdą decyzję zakupową w oczekiwaniu na dalsze obniżki. Nie ma gwarancji, że ceny wybranych mieszkań spadną, zwłaszcza w atrakcyjnych lokalizacjach i popularnych segmentach rynku.
Osoby planujące zakup powinny przede wszystkim:
Porównywać podobne nieruchomości. Sama cena za metr kwadratowy nie wystarcza do oceny atrakcyjności oferty.
Analizować całkowity koszt zakupu. Warto uwzględnić finansowanie, opłaty transakcyjne, remont lub wykończenie.
Sprawdzać historię ceny. Informacja o wcześniejszych obniżkach może pomóc ocenić sytuację sprzedającego.
Przygotować się do negocjacji. Argumenty oparte na porównywalnych ofertach i rzeczywistych kosztach są bardziej przekonujące niż przypadkowa propozycja rabatu.
Nie kierować się wyłącznie ogólnopolskimi statystykami. Sytuacja w konkretnej dzielnicy lub miejscowości może znacząco różnić się od średnich dla dużych miast.
Sprzedajesz mieszkanie? Prawidłowa wycena ma coraz większe znaczenie
Właściciele nieruchomości również powinni zwrócić uwagę na zmieniające się zachowania kupujących.
W okresie rosnącej liczby transakcji łatwo przyjąć założenie, że wystarczy wystawić mieszkanie w wysokiej cenie, aby szybko znaleźć nabywcę.
Tymczasem wzrost sprzedaży może współistnieć z dużą konkurencją pomiędzy ofertami.
Zbyt wysoka cena początkowa może ograniczyć zainteresowanie, wydłużyć czas sprzedaży i doprowadzić do konieczności późniejszego obniżenia oczekiwań.
Z drugiej strony nieuzasadnione zaniżenie ceny może oznaczać niepotrzebną stratę finansową.
Dlatego właściwa strategia sprzedaży powinna obejmować analizę lokalnego rynku, ocenę konkurencyjnych nieruchomości, profesjonalne przygotowanie oferty i przemyślany sposób prowadzenia negocjacji.
Dobrze ustalona cena nie musi być najniższą ceną na rynku. Powinna jednak odpowiadać rzeczywistej wartości i atrakcyjności konkretnej nieruchomości.
A co z rynkiem mieszkań w Przemyślu i Rzeszowie?
Dane BuiltMind dotyczące Krakowa i Łodzi nie mogą być automatycznie przenoszone na mniejsze rynki lokalne.
Przemyśl, Rzeszów i ich okolice różnią się strukturą podaży, poziomem cen, skalą nowych inwestycji oraz profilem kupujących.
Nie można więc na podstawie omawianego raportu stwierdzić, że również w tych miastach co trzecie mieszkanie sprzedawane jest z rabatem.
Można natomiast wyciągnąć ważny wniosek praktyczny: niezależnie od wielkości rynku, kupujący zwracają uwagę na relację ceny do jakości nieruchomości.
W przypadku mniejszych miejscowości szczególnego znaczenia nabiera znajomość lokalnych warunków. Ceny mieszkań mogą różnić się nawet pomiędzy sąsiednimi osiedlami, a niewielka liczba porównywalnych transakcji utrudnia samodzielną wycenę.
Właśnie dlatego przy sprzedaży nieruchomości warto korzystać z doświadczenia pośrednika działającego na danym rynku.
Podsumowanie: rynek mieszkań staje się bardziej wymagający
III kwartał 2026 roku przyniósł wyraźny wzrost sprzedaży nowych mieszkań w Krakowie i Łodzi. Jednocześnie dane pokazują, że wzrost liczby transakcji nie musi oznaczać dynamicznych podwyżek cen.
Deweloperzy coraz częściej dostosowują ceny wybranych lokali, a kupujący mają możliwość porównywania ofert i poszukiwania korzystniejszych warunków zakupu.
Dla sprzedających oznacza to konieczność realistycznego podejścia do wyceny. Dla kupujących – potrzebę dokładnej analizy ofert i przygotowania do negocjacji.
Nie istnieje jednak jedna uniwersalna odpowiedź na pytanie, czy właśnie teraz jest najlepszy moment na zakup lub sprzedaż mieszkania.
Najważniejsze jest podejmowanie decyzji na podstawie aktualnych danych dotyczących konkretnej nieruchomości i jej lokalnego rynku.
Planujesz zakup lub sprzedaż nieruchomości?
W Kurpiel Nieruchomości pomagamy klientom przejść przez proces zakupu i sprzedaży mieszkań, domów oraz innych nieruchomości.
Analizujemy oferty, pomagamy ustalić odpowiednią cenę sprzedaży, wspieramy negocjacje i przeprowadzamy klientów przez kolejne etapy transakcji.
Jeżeli planujesz sprzedaż nieruchomości w Przemyślu, Rzeszowie lub Krakowie albo szukasz mieszkania dla siebie, skontaktuj się z naszym zespołem.
Kurpiel Nieruchomości – profesjonalne pośrednictwo oparte na znajomości rynku.
www.kurpiel.eu
Źródła
1.XYZ, Szymon Matuszyński, „Sprzedaż mieszkań rośnie, a rabatów przybywa. W Łodzi 35 proc. transakcji z obniżką”, 28 października 2026 r.
https://xyz.pl/sprzedaz-mieszkan-rosnie-a-rabatow-przybywa-w-lodzi-35-proc-transakcji-z-obnizka/
2.BuiltMind – dane dotyczące sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w III kwartale 2026 r., przytoczone przez XYZ.
3.Rzeczpospolita, „Rynek mieszkań: spokojne ruchy sprzedających, brak zuchwałych ofert kupna”, październik 2026 r.
https://www.rp.pl/budownictwo/art45257081-rynek-mieszkan-spokojne-ruchy-sprzedajacych-brak-zuchwalych-ofert-kupna
Opracowanie: Kurpiel Nieruchomości, 28 października 2026 r. Artykuł ma charakter informacyjny. Przedstawione dane dotyczą określonych segmentów rynku i nie stanowią indywidualnej wyceny nieruchomości.
